Roma – Sono giorni particolarmente intensi in Parlamento circa la decisione di una eventuale proroga del superbonus 110% che riguarderebbe i cantieri in corso lavori. Stando al calendario dei lavori, questa determinazione dovrebbe arrivare a metà dicembre e sarà incisiva per contribuenti ed imprese che si trovano in fase di riapertura del cantiere dopo il blocco della cessione dei crediti. Molte sono le problematiche legate ai SAL non arrivati al 30% mentre per tutti i nuovi cantieri avviati e le spese sostenute a partire dall’1 gennaio 2024 l’aliquota del superbonus diminuirà per tutto il 2024 al 70% per arrivare all’ultimo anno (il 2025) al 65%.
Si avvia una nuova fase di Superbonus che coinvolgerà principalmente i soggetti beneficiari indicati all’art. 119, comma 9, lettera a) del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ovvero i condomini (anche minimi), le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisich
In caso di edifici plurifamiliari , soprattutto se composti da unità immobiliari di tipo residenziale e non, prima di qualsiasi verifica tecnica relativa alla condizioni energetiche e/o strutturali, è preventivamente necessario un prerequisito che riguarda la situazione catastale e la “residenzialità” complessiva. Concetto più volte affrontato dal Fisco con diverse pronunce ed interpelli.
Appare ormai tacito che sugli edifici “misti” (con unità residenziali e non) occorre dunque effettuare una netta distinzioine tra superficie residenziale e quella non residenziale:
- se la superficie delle unità immobiliari di tipo residenziale è maggiore del 50% del totale della superficie di tutte le unità che compongono l’edificio, il superbonus per interventi trainanti realizzati sulle parti comuni spetta a tutte le unità immobiliari che lo compongono, anche a quelle di natura non residenziale; su tali unità immobiliari è, però, precluso l’utilizzo del superbonus per gli eventuali interventi “trainati”;
- viceversa, se tale superficie è minore del 50% del totale, il superbonus per interventi trainanti realizzati sulle parti comuni spetta solo ai possessori di unità immobiliari residenziali che potranno, peraltro, fruire del Superbonus anche per interventi “trainati” realizzati sui propri immobili, sempreché questi ultimi non rientrino tra le categorie catastali degli immobili “di lusso” escluse (A/1, A/8 e A/9).
Ai fini della verifica della natura “residenziale” dell’edificio non andrebbe di fatto conteggiata anche la superficie catastale delle pertinenze delle unità immobiliari di cui lo stesso si compone. Pertanto, ad esempio, nel caso di un box o di una cantina pertinenziale di una abitazione, oppure di un magazzino pertinenziale di una unità immobiliare, la superficie catastale di tali pertinenze non va considerata.
Sul concetto di residenzialità occorre tener presente che, diversamente ad esempio dal calcolo dei massimali di spesa che va effettuato sulla base della situazione prima dell’intervento, nel caso di interventi che comportino il cambio di destinazione di uso di una o più unità immobiliari in residenziali, la verifica che tale edificio abbia prevalentemente funzione residenziale va effettuata considerando la situazione al termine dei lavori stessi.
