Mercato immobiliare: Manzocchi (Dimore storiche): “aumentano le compravendite di case in tutta Italia”

Roma – Tra aprile e giugno 2024, il dato complessivo delle negoziazioni registra un +1,2% rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, i tassi di interesse sono in calo e cresce la quota acquisti di abitazioni con ricorso al mutuo. Segno positivo anche per le locazioni con contratto transitorio e agevolato per studenti. Questi sono i principali risultati del focus curato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare.

Lo rende noto Pierluigi Manzocchi imprenditore immobiliare ed owner di Dimore Storiche.

L’analisi relativa al report fa registrare 186 mila abitazioni compravendute, 2mila in più rispetto agli stessi mesi dello scorso anno. A incidere sul risultato complessivo del trimestre è l’incremento rilevato nel mese di aprile 2024, quando la variazione positiva era del 7%. La crescita è diffusa in tutte le aree del Paese; in particolare l’aumento è più marcato nelle aree del Nord e nel Centro del Paese, che rappresentano una fetta del 70% delle compravendite complessive nazionali.

Nel dettaglio, al Centro e al Nord Est gli scambi crescono dell’1,7%, al Nord Ovest la variazione positiva è pari a 1,1% e al Sud e nelle Isole l’incremento rimane più contenuto, al di sotto dell’1%.

Si scelgono abitazioni di circa 106 mq in media nazionale ed è nel Nord Est che si comprano le abitazioni con metratura più grande, circa 114 mq.

A guidare la crescita sono i mercati dei comuni minori che registrano un incremento dell’1,6%, ed è qui che si acquistano le abitazioni più grandi, in media di 109 mq; nelle grandi città capoluogo di provincia, invece, l’incremento si ferma allo 0,2% e si comprano case più piccole: le abitazioni acquistate nel trimestre sono in media di 98 mq.

Il 41% degli acquisti di abitazioni è avvenuto avvalendosi di un mutuo, dato in aumento rispetto allo scorso trimestre. A ciò ha contributo la riduzione dei tassi di interesse medi iniziali, che nel periodo in esame si attestano al 3,7%, in calo di 28 punti base rispetto al precedente trimestre quando era 3,98%.

Sul totale degli scambi del trimestre, solo il 6,4% riguarda abitazioni di nuova costruzione; le compravendite del “nuovo” diminuiscono del 15% rispetto all’omologo trimestre 2023, quando si registrava una quota dell’8,1%. Le compravendite di abitazioni esistenti, al contrario, aumentano del 2,5%.

Ben il 71% degli acquisti effettuati in questo secondo trimestre del 2024 corrisponde a una prima casa per le famiglie italiane.

Per le locazioni si registrano segni differenti nei diversi segmenti di mercato.

Complessivamente le abitazioni locate in Italia tra aprile e giugno 2024 sono oltre 202 mila, in riduzione del 2,7% rispetto allo stesso periodo dello scorso anno. La situazione è diversificata per i vari segmenti di mercato: diminuiscono le locazioni con contratto di lungo periodo, 5,5% in meno rispetto al secondo trimestre del 2023, valore che sfiora il -6% nei comuni ad alta tensione abitativa (a.t.a.); le locazioni con contratto a canone concordato diminuiscono dell’1%, quelle con contratti ordinari transitori, con durata cioè da 1 a 3 anni, crescono dell’1,3%.; le locazioni con canone agevolato per gli studenti registrano l’aumento più significativo, +4,5% per le abitazioni locate per intero e, se si considerano le abitazioni locate in porzione l’aumento raggiunge il 25,7%.

Crescono gli scambi di abitazioni a Roma e diminuiscono a Milano
Le compravendite di abitazioni nelle grandi città mostrano variazioni diversificate, i mercati con performance migliore sono quelli di Genova e Roma, che mostrano incrementi degli scambi superiori al 3%.

In particolare, è Roma che ha il maggior numero di compravendite, quasi 9.500 Ntn, e rappresenta il 33% del mercato delle grandi città, in crescita del 3,4%. Milano, la seconda città italiana per numero di compravendite (oltre 6.000), è in calo del 7,3%. Firenze, con oltre 1.200 Ntn, presenta una contrazione superiore all’8%. Le flessioni sono più contenute, intorno al 2%, a Bologna e Torino.

Roma è la città in cui si fa più ricorso al mutuo, per una quota pari a quasi il 50% delle compravendite delle persone fisiche; quindi, la metà delle abitazioni acquistate dalle famiglie sono state comprate ricorrendo a un mutuo ipotecario; Roma è anche la città con la quota più elevata di acquisti di prime case, l’83% delle compravendite è stata fatta infatti con agevolazione “prima casa”.

Tra le grandi città va invece a Milano il primato in relazione all’acquisto di nuove costruzioni, quasi il 13%.

Segno negativo per i nuovi contratti di locazione a Roma, segno positivo a Milano
Nel secondo trimestre del 2024 i mercati delle locazioni delle abitazioni nelle due principali città italiane presentano situazioni speculari.

A Roma si assiste ad una marcata diminuzione dei nuovi contratti di locazione residenziale, -9,1%; qui il calo riguarda principalmente i contratti ordinari transitori, che subiscono una riduzione quasi del 20%, e i contratti con canone concordato, con una diminuzione prossima al 12%. Per la capitale l’unico segno positivo, tra l’altro di notevole entità (oltre il 26%), riguarda le abitazioni locate in porzioni con contratto agevolato per studenti.

Il mercato delle locazioni di Milano è in crescita, il segno è positivo per tutti i segmenti di mercato, ad eccezione dei nuovi contratti ordinari di lungo periodo, che registrano un calo del 5,6% tendenziale, ampiamente compensato dall’aumento negli altri segmenti.