Superbonus, condomini e plurifamiliari avanti fino al 2023
Questo lo stato dell'arte burocratico della situazione. Restano però inalterati tutti i problemi e le valutazioni di cautela da tenere prima di imbattersi in un percorso intriso di insidie e di problemi che con il tempo potrebbero rivelarsi anche considerevoli.
Roma -La scadenza del prossimo 30 settembre 2022 ormai alle porte non riguarda i condomìni, né gli edifici plurifamiliari composti da 2 a 4 unità immobiliari, per i quali l’unica scadenza resta quella del 31 dicembre 2023.
Quindi i condomìni non devono fare nulla entro il 30 settembre 2022. Invece i proprietari degli edifici unifamiliari (es. villette), per poter beneficiare della proroga del Superbonus 110% fino al successivo 31 dicembre 2022, devono aver realizzato almeno il 30% dell’intervento complessivo entro il 30 settembre del corrente anno.
Come noto, i bonus fiscali presentano modalità di accesso e scadenze differenziate in relazione alla tipologia degli edifici e dei soggetti beneficiari.
Per gli edifici unifamilari (o “villette”) e per i lavori su di essi effettuati dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b) dell’art. 119 del DL34/2020, la naturale scadenza del superbonus era fissata al 30 giugno 2022. Poi è stata concessa la proroga dalla legge di Bilancio fino al 31 dicembre 2022, a condizione appunto, che entro il 30 settembre 2022 (termine allungato rispetto al previgente 30 giugno) venga realizzato il 30% dell’intervento complessivo.
Invece per gli interventi effettuati dai condomìni o dalle persone fisiche di cui alla lettera a) del comma 9, art. 119 del DL34/2020, su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà, la scadenza incondizionata del 110% è fissata al 31/12/2023.
Per entrambi i casi (edifici unifamiliari e condomini) vale il cosiddetto “principio di cassa”, ovvero ciò che effettivamente ha significato sono i pagamenti, i quali devono essere effettuati con le modalità previste entro le date di scadenza (31 dicembre 2022 e 31 dicembre 2023).
Se vengano effettuati pagamenti al di fuori del limite fissato dal calendario, la percentuale di detrazione scende al 70% per il 2024 e al 65% per il 2025.
Diversa la situazione per gli interventi effettuati nei comuni interessati da eventi sismici (se dichiarati in stato di emergenza), per i quali la legge di bilancio 2022 ha previsto l’estensione generalizzata al 2025 del superbonus 110%, senza décalage di aliquota.
Nel caso in cui non siano rispettati i requisiti necessari per accedere al 110%, ad esempio se si tratta di edifici detenuti da società o di immobili di lusso, sono sempre disponibili le agevolazioni minori, dette “ordinarie”, nelle percentuali del 85, 75, 65, 50% a seconda del tipo di opere (efficientamento energetico, miglioramento sismico o recupero del patrimonio edilizio).
Attualmente le detrazioni minori sono disponibili fino al 31/12/2024 e, a differenza del Superbonus, devono essere ripartite in 10 anni.
Dipende se i lavori sono iniziati prima o dopo il 30 giugno 2022, che è la data di naturale scadenza del Superbonus per le villette.
Se non viene rispettata la scadenza del 30 settembre 2022, ovvero se entro tale data non viene superata la soglia del 30% dell’intervento complessivo, i pagamenti effettuati prima del 30 giugno, per il “principio di cassa”, avranno comunque diritto ad essere detratti al 110%. Quelli effettuati dopo il 30 giugno invece perderanno la super agevolazione e passeranno direttamente al 50%, qualora si tratti di opere inerenti il recupero del patrimonio edilizio, oppure al 70-80% qualora si tratti di Sismabonus, oppure al 50-65% qualora si tratti di opere appartenenti alla categoria Ecobonus.
Ciò a condizione che il titolo autorizzativo comunale non sia attinente unicamente al Superbonus (la cosiddetta CILA Superbonus o CILAS). In tal caso il mancato raggiungimento del 30% dell’intervento entro il 30 settembre, potrebbe persino essere inteso come causa di decadenza dee causa di decadenza del titolo autorizzativo con conseguenti problematiche di regolarità dei lavori effettuati.
Occorre sempre ricordare che, ai fini del consolidamento delle detrazioni fiscali, di qualunque natura esse siano, è necessario che gli interventi vengano ultimati. L’ultimazione dei lavori, fermo restando che i pagamenti devono essere effettuati entro le date di scadenza dei relativi bonus come sopra elencate e che, nel caso delle unifamiliari, deve essere effettuato il 30% dell’intervento entro il 30 settembre, può avvenire entro i termini di validità del titolo edilizio.
